Новая законодательная база для незаконных построек
Действующая система введена Законом о легализации незаконных построек, который вступил в силу 14 августа 2025 года.Цель нового законодательства — выстроить целостную систему решения многолетнего вопроса незаконного строительства в Черногории и дать владельцам законный путь к регистрации и легализации существующих построек.
В системе задействовано несколько институтов и специалистов, включая Управление по недвижимости, местные органы власти, лицензированные геодезические организации и другие компетентные органы.
Легализация — это, таким образом, не просто подача одного заявления. В зависимости от объекта она может включать кадастровую регистрацию, подготовку геодезического заключения, урегулирование вопросов собственности и предоставление дополнительной технической документации.
Почему после вступления закона в силу возникли сложности
Одна из основных сложностей была в том, что новая система легализации заработала, пока часть технических и законодательных условий, необходимых для её реализации, ещё формировалась.Одним из практических вопросов стала доступность спутниковых и аэрофотограмметрических данных. Впоследствии правительство сообщило, что необходимая съёмка территории Черногории завершена и опубликована, при этом потребовались и дополнительные поправки в кадастровое законодательство, чтобы система заработала в полном объёме.
Также возникло существенное расхождение между новым Законом о легализации и Законом о государственной геодезии и кадастре.
Это оказалось особенно важным, поскольку владельцам недвижимости для регистрации требовалось геодезическое заключение о фактическом состоянии постройки.
Эти два законодательных акта не были до конца согласованы к изначальному сроку — 14 февраля 2026 года. Это создало практические сложности для лицензированных геодезических организаций при подготовке и заверении необходимых заключений.
В результате многие владельцы были готовы начать процесс, но столкнулись с обстоятельствами вне своего прямого контроля.
Почему был продлён первый срок
Изначальный срок для владельцев незаконных построек, не зарегистрированных в кадастре, был установлен на 14 февраля 2026 года.По мере приближения срока стало понятно, что законодательная и техническая база работает не так, как изначально предполагалось.
Поэтому правительство предложило продление, сославшись, среди прочего, на несогласованность между Законом о легализации и Законом о государственной геодезии и кадастре, которая не позволяла подготовить и заверить необходимые заключения в изначально отведённые сроки.
Срок в итоге продлили на шесть месяцев — до 14 августа 2026 года.
Это было продление не просто ради того, чтобы дать владельцам больше времени. Оно отражало то, что сама система легализации нуждалась в дополнительном времени, чтобы полноценно заработать.
Что произошло с тех пор
Процесс постепенно становится более структурированным, но легализация по-прежнему требует значительных усилий на техническом и административном уровне.Многие владельцы всё ещё сталкиваются с такими моментами, как:
- постройки, не зарегистрированные в кадастре;
- расхождения между фактическим состоянием объекта и кадастровыми записями;
- отсутствующая или устаревшая документация;
- неурегулированные вопросы собственности или наследования;
- вопросы, связанные с правом на землю;
- подготовка геодезических заключений; а также
- дополнительные технические требования в зависимости от объекта.
Масштаб задачи значителен. По данным министерства, в рамках прежнего законодательства было подано более 64 000 заявлений на легализацию, а в рамках действующей системы поступили ещё тысячи новых заявлений.
Это показывает, почему процесс нельзя реально рассматривать как простую административную формальность.
Новый срок: 14 августа 2027 года
Последние изменения снова продлили срок — на этот раз до 14 августа 2027 года.Цель — дать владельцам дополнительное время, чтобы начать процесс кадастровой регистрации и решить вопросы, которые помешали сделать это в предыдущие сроки.
Продление особенно актуально для объектов, затронутых неурегулированным наследованием, спорами о собственности и другими юридическими или административными сложностями.
При этом действующая система теперь уделяет больше внимания тому, чтобы необходимая документация была должным образом подготовлена ещё до начала процесса кадастровой регистрации.
Важное уточнение
Дату 14 августа 2027 года не стоит путать со сроком завершения всей процедуры легализации.Значимый срок касается именно начала процесса кадастровой регистрации для незаконной постройки, которая ещё не зарегистрирована.
Сама процедура легализации может продолжаться и после того, как заявление корректно подано, — в зависимости от обстоятельств конкретного объекта и от того, требуются ли дополнительные условия.
Из чего в целом состоит процесс
Каждый объект индивидуален, но в целом процесс включает несколько этапов.1. Юридическая и кадастровая проверка
Первый шаг — установить, что фактически зарегистрировано в кадастре, и сопоставить это с реальным состоянием объекта.
2. Геодезическая документация
Там, где это требуется, лицензированная геодезическая организация готовит заключение о фактическом состоянии постройки.
3. Кадастровая регистрация
Соответствующая документация подаётся в компетентный кадастровый орган, чтобы постройка была должным образом учтена.
4. Процедура легализации
После завершения соответствующих кадастровых этапов процедура легализации продолжается в компетентном органе.
5. Дополнительные требования
В зависимости от объекта может потребоваться дополнительная техническая или юридическая документация, включая документы, касающиеся конструктивной или сейсмической устойчивости.
6. Вопросы собственности и земли
Если есть неурегулированные вопросы наследования, собственности или земли, их может потребоваться решить до завершения процесса.
Точные требования зависят от конкретного объекта. Единой процедуры, одинаково применимой к каждой незаконной постройке, не существует.
Почему владельцам стоит начать сейчас
Продление срока до 2027 года — хорошая новость для владельцев, которым нужно больше времени.Но оно же может создать ложное чувство того, что торопиться некуда.
Если значительная часть владельцев отложит обращение до 2027 года, геодезические организации, кадастровые органы и другие компетентные учреждения могут столкнуться с заметно возросшей нагрузкой ближе к сроку.
Важнее другое: у многих объектов есть вопросы, которые невозможно решить быстро.
Владелец может обнаружить неурегулированное наследование, расхождение в кадастровых данных, отсутствующую документацию, нерешённый земельный вопрос или другое юридическое препятствие.
Раннее начало даёт владельцу время, чтобы выявить и решить эти вопросы.
Это имеет значение и для сделок с недвижимостью. Неурегулированный статус легализации или кадастровой регистрации может заметно осложнить продажу, передачу, финансирование или иное распоряжение объектом.
Поэтому владельцам, которые рассматривают продажу или другие операции с недвижимостью, не стоит откладывать проверку статуса объекта до последних месяцев.
Что делать владельцам недвижимости сейчас
Наиболее практичный подход прост:Сначала — установить текущий юридический и кадастровый статус объекта.
Затем определить:
- Что зарегистрировано в кадастре?
- Соответствует ли кадастровая запись фактическому состоянию объекта?
- Была ли уже начата процедура легализации?
- Требуется ли геодезическое заключение?
- Отсутствует ли какая-либо документация?
- Есть ли вопросы, связанные с собственностью, наследованием или землёй?
- Какие дополнительные технические требования применимы?
После того как на эти вопросы получены ответы, значительно проще определить правильную процедуру и перечень документов, которые нужно подготовить.
Чем может помочь юридический отдел CMM
Легализация требует координации юридических, кадастровых, технических и административных аспектов объекта.Юридический отдел CMM может сопровождать владельцев недвижимости на всех этапах процесса, включая:
- проверку юридического и кадастрового статуса;
- анализ имеющейся документации;
- выявление отсутствующих документов и неурегулированных вопросов;
- координацию необходимой документации и геодезических процедур;
- подготовку и подачу заявлений;
- взаимодействие с компетентными органами;
- помощь по вопросам собственности и кадастра;
- сопровождение процедуры легализации.
Главное
Система легализации в Черногории существенно изменилась с момента вступления в силу новой законодательной базы в августе 2025 года.Изначальный срок — 14 февраля 2026 года — был продлён из-за того, что система столкнулась с практическими сложностями, включая несогласованность нового закона о легализации с Законом о государственной геодезии и кадастре, которая повлияла на подготовку и заверение необходимых геодезических заключений.
Затем срок продлили до 14 августа 2026 года, а теперь — повторно, до 14 августа 2027 года.
Дополнительный год — это возможность, но не повод откладывать.
Чем раньше вы проверите статус своего объекта, тем больше времени останется на то, чтобы выявить вопросы, подготовить необходимую документацию и корректно начать процесс.
Если вы владеете незаконной или незарегистрированной постройкой в Черногории, главный вопрос — не в том, сколько времени осталось.
Он в другом:
Готов ли ваш объект к легализации — и если нет, что для этого нужно сделать?
Юридический отдел CMM — юридическая и административная поддержка владельцев недвижимости в Черногории.
28.08.2026